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亏损项目“捂盘”还是“割肉”,考虑哪些因素?

2020-10-16 18:08:32 网络

最近看到篇文章,说天津房价已下跌15-40%,后又看到一篇回应,用数据说话,证明并非如此。无论天津房价(均价)是升是降,不可否认的是,其房价预期与2017年比是大幅度下降了,在当时“内环8万、中环5万、外环3万”预期售价引导下,2017年前后,土地市场彻底疯狂,一块块高溢价土地,如今看来真的匪夷所思。

自2017年“3-31”调控以来,“限购、限贷、限价”,三把利剑悬在开发商头上,“358”预期售价没实现,倒是出现了“限涨”的必杀令。

对于房地产开发来讲,最可怕的事,就是“拿错地”,但地已在手,也只能面对现实。时至今日,大部分项目已经开盘亏本销售,为什么大家都甘于亏损呢?

个人认为对于这种土地,开发决策主要考虑以下因素:

货地比

这些“高价地”都选择亏本销售,很重要的原因是:货地比太低了!按目前“限价”算,有些甚至在1,整体不到1.5。天津2010年土地价格也出现暴涨,因为地价基数低,货地比大部分在2.5倍以上甚至3倍,在这种情形下产品售价上涨20%,也就意味着土地款的50%-60%收回来了,售价的上涨完全能抵消了土地溢价。

而2017年前后这批地,拿1.5来算,假设也上涨20%的价格,由于货地比低,对土地溢价的对冲效果大幅减弱。同时,货地比高,前期开盘可收回部分土地款,有效降低资金压力。货地比低的土地不具备穿越牛熊的潜力,这种高价地拿地时更要慎重!

项目体量

体量大的项目,可以以时间换利润,虽然最后项目可能都是有利润无收益(IRR),但存在“解套”可能。2017年前后出让的土地,计容建面15万算是大地块了,很多都在10万平米甚至更小,部分还配有定向安置房或者自持物业,体量小的项目,不具备时间换利润的条件,一旦启动,亏损就不可避免。

强限价政策

2017年限购以后,严格的限价政策,不允许价格丝毫上涨,三年多过去了,丝毫未见松动,在这个基础上,前面两个因素都没有意义了。

高杠杆加高融资成本

2016年以后,各开发商疯狂融资加杠杆来上规模。当时各路资金可以轻易疯狂进入土地市场,品牌房企发债仅仅3%-4%的利率,资金面整体非常宽松。考虑货地比因素后,在当时的逻辑是,如果按三年开发周期考虑,货地比为2(后文分析均采取此假设),房价年均上涨7%,全盘售价比目前平均上涨14%,那么就可以接受比目前高约24%(14%*2-4%)的土地溢价。在当时天津房价预期涨幅绝非仅仅每年7%,如果按每年20%的预期计算,那么就可以轻易接受70-80%的土地溢价,在这个逻辑下,各个区域地王诞生了。2018年开始,地产资金面持续收紧,融资渠道全面封堵,融资成本一路走高,售价涨幅预期为零,开发商不开发只能额外承担融资成本。

对于天津这些高地价项目,在融资成本的压力下,各开发商只能选择亏本开发!时间越久越会被沉重的利息支出压死,而且延期竣工还面临罚款风险。

启动开发是确定的,亏损项目开发在财务上要做好安排,要综合考虑项目的启动对于股东整体的现金流和利润的影响以及税务筹划来综合安排。

现金流因素

站在项目角度讲,这些地块售价都比较高,但也拥有相对稳定的客户群体。不考虑土地成本投入,把土地成本作为固定成本,开发项目应该能带来正的现金流,这是要启动项目的根本条件。如果项目能够迅速实现销售回款,且伴随着项目开发能带来融资流入,那么这种项目是应该尽快开发的,因为给股东贡献资金本身也是一种收益。

站在股东整体角度讲,如果在手资金呈现富余状态,那么可以暂忽略项目占用股东资金的机会成本,延迟开发以期售价上升;如果股东在手资金是是紧张状态,那么理应采取忘记盈亏的思路,尽快回笼资金,缓解资金压力同时扩大开发规模,本身也能产生规模效益,当然大前提是不再需要股东资金持续投入。

利润因素

通常说的“解套”是说利润,站在纯财务角度,对于无价格上涨预期的项目或者上涨预期不足以弥补融资资金成本的项目,应毫不犹豫选择出售产品回笼资金。但地产开发商大部分为上市公司,还要综合公司整体业绩的稳定性来进行决策,不能单单站在项目角度进行决策,而应在披露的财报可承受范围内逐步消化亏损。

合理的选择是,前期选择销售货地比高的业态销售,尽快回笼资金,避免或减少结转利润时的亏损,同时回笼的资金能够迅速找到盈利的项目进行再投资,和原项目亏损业态实现同步销售和利润结转,弥补或者部分弥补原项目后期的亏损,实现上市公司年报业绩稳定的状态。在新的收入确认准则下,增加全款或者分期客户比例,也可分散项目亏损到不同年度。如果项目亏损金额实在太大,建议考虑将该项目合理出表……

另外一个选择是对亏损部分产品选择运营,但这属于股东资金富余状态下的策略,大部分情况是投资回报率降低的,实属下下策,完全是牺牲股东资金收益来换取部分利润。

发布:xiuyue

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