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海伦堡我国控股有限公司资金饥渴赴港求远水 黄炽恒错判形势朝花夕拾

2018-11-16 09:17:45 中国经济网



我国经济网编者按:10月22日,海伦堡我国控股有限公司(简称“海伦堡”)向港交所投递上市招股书,联席保荐人为建银国际与招银国际,正式参加内地房企赴港上市的队伍。

到2015年、2016年及2017年底,海伦堡的营收分别为人民币98.02亿元、142.27亿元、143.55亿元,复合年增加率为21.0%。同期,年度溢利分别为人民币8.36亿元、28.98亿元、19.80亿元,复合年增加率为53.9%。本年上半年,公司营收为39.17亿元,同期溢利5.48亿元。

招股书闪现,到2015年、2016年、2017年底及2018年上半年底,其未偿还银行贷款及其他借贷总额分别为人民币83.61亿元、128.74亿元、205亿元及243亿元。同期,其净资产负债比率分别为128.0%、69.4%、83.4%及103.1%。

海伦堡1998年创立于广州,作为运营20年的广州老牌房企,业务仍在百亿规划徜徉,可以说“起了个大早,赶了个晚集”,原因首要是创始人黄炽恒对房地产商场的严峻误判。

2014年,黄炽恒判定房地产工作现已过了黄金时期,进入困难期,“未来多种要素都会约束房地产的展开”。但是接下来的三年,房地产工作走出了一波上升行情,楼市量价齐升,房企纷乱高杠杆、高周转大干快上。

因误判形势,海伦堡选择扔掉高端路途,产品定位下沉,转向二、三线城市低价拿地,审慎扩张。因为项目布局比较偏远,后期出售都比较困难,大大拖累了海伦堡的扩张脚步。

2015年,海伦堡曾传出预备赴港上市,并将集资额暂定约11.7亿至15.6亿港元,但未能成行。

假设此次能顺利上市,海伦堡是本年第五家在港交所上市的内地房企,但是此时选择赴港IPO,之前上市的内地房企都呈现了未获足额认购、股价破发的情况。因而,海伦堡的融资需求迫在眉睫,但前景难言豁达。

内地房企海伦堡拟赴港上市

据我国网报道,跟着国内融资环境收紧,内房企赴港IPO正构成一股热潮。本年以来,多家内房企发起赴港上市,继已成功登陆港交所的正荣、美的置业以及大发地产,又一家内地房企海伦堡向港交所投递招股书,正式迈出上市第一步。

关于内房企赴港IPO热潮,易居研讨院智库中心研讨总监严跃进分析道:“一方面,这是因为商场比赛的逻辑在于,无规划即无商场,靠单纯的项目出售难以快速做大规划,而IPO计划等其实是有较好的机遇的,所以是企业快速做大规划的一个方式。另一方面,在国内楼市调控继续严峻的布景下,这将促使其生动谋求新的融资途径。”

海伦堡10月22日投递的招股书闪现,海伦堡是一家大型我国房地产开发商,业务遍布全国。首要开发居处物业、商业物业和构思科技园。海伦堡于1998年在广东省初步展开业务,已于展开前期在广州、珠海、中山、佛山及惠州等广东省首要城市建立安稳的商场方位。仰仗在广东省的丰厚阅历,已进入我国部分经济兴隆城市的商场,并创建战略性全国据点。

往绩记载期间,海伦堡业务运营结束大幅增加。到2015年、2016年及2017年12月31日止年度,海伦堡的收益分别为人民币98.02亿元、142.27亿元、143.55亿元,复合年增加率为21.0%。同期,年度溢利分别为人民币8.36亿元、28.98亿元、19.80亿元,复合年增加率为53.9%。

海伦,亿元,上市

根据海伦堡招股书的募资投向,资金一是用于将于2021年底前经过在公司现在运营及计划扩张地址的城市寻求并获取地块或适合的并购机遇,用于土地收购以增加土地储备;二是用作开发现有物业项目(即昆明海伦堡中心广场、中山板芙项目及中山金色港湾花园)的缔造本钱;三是用于一般营运资金。

海伦堡招股书还提及,其土地储备战略性地分布于一线或二线城市或其认为具有高增加潜力的城市。海伦堡计划坚持区域深耕出资战略,并继续前进在现有商场的方位以扩展在全国的商场比例及品牌知名度。

同策咨询研讨总监张宏伟认为,“许多中型房企面对商场比赛均需求更多资金进行扩张,登陆本钱商场是结束规划增加的重要一步,将为其下一步规划展开做好预备。”

黄炽恒曾获“最牛散户”称谓

据群众号斑马消费,本年57岁的黄炽恒具有海伦堡控股97.40%的股权。虽然在2014年对房产商场有过误判,但对股票的出资,海伦堡控股董事长黄炽恒鲜有失手。

早在2009年,黄炽恒与其弟黄楚欣建仓上海莱士,一年后上海莱士飙升150%,黄炽恒被媒体发现,最牛散户的称谓加身。

2012年,上海莱士股价继续上涨,黄炽恒兄弟俩浮盈3个多亿。

2014年,黄炽恒斥资亿元认购新宝股份1000万股,成为终究判定的19家有用报价出资者中仅有个人出资者。

到本年10月26日,黄炽恒仍持有上海莱士(002252.SZ)446万股,流通市值1.22亿元;到10月23日,持有康弘药业140万股,流通市值0.73亿元。

黄炽恒还持有武汉控股、科陆电子及万邦达等数量不等的股票,触及有色金属、土木工程、家电和生物医药等范畴。

对二级商场出资,黄炽恒此前对媒体称,有一个3人团队在其反面,几乎其所有证券出资全部由这个团队操刀。

该团队在股市鲜有失手,已知仅有一次出资倒霉发生在8年前——出资钢研高纳(300034.SZ)赔本500万元。

错判楼市,老牌房企“赶了个晚集”

海伦堡作为一个老牌地产商,为何熬到现在才IPO?

据群众号楼市本钱论,海伦堡1998年创立于广州,比相同广州建立的恒大晚了2年。其前身为广东中颐出资集团有限公司,业务触及居处地产、商业地产及运营、物业管理和文明构思工业商业四大板块。

作为广州老牌房企,坐拥华南这片房地产风水宝地,海伦堡至今20年了,业务规划还在百亿规划徜徉,比较较恒大,可以说“起了个大早,赶了个晚集”。

这种“龟速展开”与黄炽恒有很大联络。黄炽恒学建筑身世,对项目设计规划要求颇高,精雕细镂。海伦堡前期在番禺先后开发了华锦新城、中颐海伦堡、海伦堡御院、花样年华、流金岁月等项目,底子上都是“高举高打”,获称番禺楼市“高端王”。听说,其装修标准每平方米高达五六千元,可与星河湾比美。

虽然对股票出资鲜有失手,黄炽恒对房地产商场却做出了严峻误判。2014年,他判定房地产工作现已过了黄金时期,进入困难期,“未来多种要素都会约束房地产的展开”。

但是事实是,接下来的三年,房地产工作走出了一波上升行情。楼市量价齐升,房企纷乱高杠杆、高周转大干快上,海伦堡却因为误判形势,在“冲出广东,走向全国”的要害时间,选择了一条求稳路途——扔掉高端路途,产品定位下沉,转向中山、江门、四会、肇庆、惠州、长沙、武汉、西安等二、三线城市低价拿地,审慎扩张。

因为项目布局比较偏远,后期出售都比较困难,大大迟滞了海伦堡的扩张脚步。2015年,海伦堡营收仅98.02亿元,没有打破百亿关口。

2016年海伦堡发起战略晋级,判定了三年冲刺千亿的成果政策,期望经过产融结合、多轮并进的方法,快速扩张规划。当年,海伦堡出售金额抵达185.7亿;2017年抵达351.1亿元,连续两年大幅增加。

本年上半年,海伦堡流量出售金额结束201.3亿元,同比增加36%,但与前两年89%的高增加比较,增加气势大幅回落,现在又遭受楼市急冷,能否再高速成长现已十分令商场忧虑。

大幅拿地扩张致负债攀升 净债务权益比畸高

据《我国缔造报》报道,在上一轮商场周期中,“低地价”战略虽然拖慢了海伦堡的扩张脚步,但其得以用较低的本钱扩张布局,搭乘上我国城镇化推进的“列车”。一些原本区位较偏的土地价值跃升,给海伦堡带来利好。

本年以来,海伦堡拿地动作颇为一再,区域会合在一线城市周边及二线抢手城市。7月30日,海伦堡首入浙江,以5.2亿元竞得嘉兴(楼盘)平湖商住地,溢价率14.13%,扩展了长三角地图。8月,海伦堡以8.1亿元竞得江苏姑苏(楼盘)昆山一宅地,溢价率20.85%;同月在浙江余姚,以总价8636万元竞得一地块。9月10日,江苏姑苏太仓(楼盘)出让4宗涉宅地块,海伦堡以底价3亿元竞得一地块。单就拿地数量及频率看,海伦堡在土地商场生动的身影便赚足眼球,足见其逆势扩张土地储备的目的。

股权收购也是海伦堡结束扩张的途径之一。仅本年上半年,海伦堡便抵达了上一年全年的收购规划。招股书闪现,2015年、2016年、2017年及2018年上半年,海伦堡分别收购了4、9、21和21家公司的股权。

到2018年8月31日,海伦堡在全国具有112个处于不同开发阶段的项目,总建筑面积约2340万平方米,触及珠三角区域、长三角区域、京津冀区域、华西区域及华中区域的12个省(直辖市),共31个城市。

在居处物业开发方面,招股书闪现,2015年、2016年、2017年及2018年上半年,海伦堡来自物业开发及出售的收益分别为97.39亿元、141.23亿元、142.21亿元和38.45亿元,分别占同期总收益的99.4%、99.3%、99.1%及98.2%。

跟着大规划扩张,海伦堡的出售成果水涨船高。2015年,海伦堡业务运营获取的总收益约98.02亿元,未迈进百亿元门槛。2017年,海伦堡年度总收益已增至143.56亿元。2015年至2017年,海伦堡运营收益的复合年增加率21%;同期溢利分别为8.36亿元、28.98亿元和19.8亿元,复合年增加率53.9%。

作为最能直观反映房企债务水平的数据,海伦堡在2015年、2016年、2017年及2018年上半年的净债务权益比例分别为128.0%、69.4%、83.4%、103.1%,闪现出偿债压力较大。

千亿征途:成果压力与高负债隐忧

克而瑞发布的数据闪现,2016年和2017年,海伦堡的流量出售金额分别为185.7亿以及351.1亿元,同比大幅增加。2018年,海伦堡成果依然坚持较快增加快度,到2018年9月底,海伦堡流量出售金额330.1亿元,排57名。

据《每日经济新闻》报道,海伦堡内部人士称公司2018年的内部政策是500亿元。据此,2018年剩余3个月时间,海伦堡还有近170亿元成果需求结束。在楼市隆冬下,海伦堡第四季度承受着必定的成果压力。

据海伦堡相关负责人走漏,2016年初步海伦堡发起战略晋级,经过产融结合、多轮并进的方法结束企业的快速规划化,冲刺三年千亿的成果政策。

从政策拟定来看,海伦堡显得较为生动,2016年的出售金额都不到200亿元,三年冲千亿着实压力凸显。

关于政策规划增速提速,海伦堡内部人士标明,工作会合度越来越高,规划是底子的目标,考虑到本钱商场融资、工作排名的影响力、生计空间等要素的影响,百强以外的房企很难拓宽资源,海伦堡期望在短期内结束规划的快速展开。

规划快速扩张随同的是负债水平的提高,海伦堡招股书走漏,到2015年、2016年及2017年12月31日以及2018年6月30日,其未偿还银行贷款及其他借贷总额分别为人民币83.61亿元、128.74亿元、205亿元及243亿元。到2015年、2016年及2017年12月31日以及2018年6月30日,其净债务权益比例分别为128.0%、69.4%、83.4%及103.1%。

一起,招股书闪现,到2015年、2016年、2017年及2018年上半年,海伦堡控股具有的现金分别为12.8亿元、24.69亿元、45.96亿元及51.55亿元。

相关于大型房企,中斗室企敏锐度不可,在商场好的时分随从大势翻开规划比赛,当商场向下,高负债和现金流或将成为中斗室企能否穿越周期的要害。

存货质量成要害

据财联社报道,海伦堡初步在广州番禺开发的华锦新城、中颐海伦堡、海伦堡御院等项目,至今都留有不错的商场口碑。靠着这些项目,前期的海伦堡几乎垄断了番禺南部整个高端商场,获称番禺楼市“高端王”。

但是随后海伦堡并未坚定在广州大本营深耕的决计,而是转向二、三线城市拿低价土地,并将产品定位下沉。因为布局的项目多位于地段并不太好的区域,海伦堡初步的扩张并不顺利,这必定程度上拖累了海伦堡前期展开脚步,错过了地产做大的黄金时代。

根据海伦堡最新投递的招股书闪现,“到2015年、2016年及2017年12月31日止年度,以及到2017年及2018年6月30日止6个月,物业开发及出售所得收益占咱们总收益严峻部分,分别为人民币97.38亿元、141.23亿元、142.2亿元、29.61亿元、38.45亿元。”

“假设资金不严重、存货又好的话,那么未来它的展开情况或许会很好,只要去化率高,它就可以周转起来。”关于其时中小规划房企的生计现状,华创证券一分析师曾如是分析称。换而言之,关于海伦堡而言,好的存货质量不只能为其上市加分,也是其未来获得杰出成果的要害。

在布局方面,海伦堡的招股书闪现,其至今已有112个处于不同开发阶段的项目或项目阶段,总建筑面积约为2340万平方米, 已在首要位于珠三角洲区域、长三角区域、京津冀区域、华西区域及华中区域的12个省及直辖市的31个城市。

核算闪现,海伦堡位于一、二线城市的土储占总土储约30%左右,其他土储均位于惠州、中山、东莞、清远、江门、肇庆、宁波、绍兴等三、四线城市。这也意味着,上述城市土储将成为海伦堡未来创造成果,以及偿还相关债务及给予出资人福利分红的首要来历之一。

不过,在将上述土地变现之前,这些城市的土地是否能以自身价值,吸引满意多的本钱,助益海伦堡继续向前展开,现在没有可知。

多起“不合规事项” 海伦堡能否如愿上市?

据蓝鲸财经报道,关于亟待资金输血的海伦堡而言,赴港上市能否抢救资金之困尚难预料。但现在来看,多个“不合规事项”或许会让海伦堡的上市进程变得出路未卜。

招股书材料闪现,海伦堡有10家项目公司在获得所需的许可证前,就已初步违规开发;有10家项目公司违反建筑工程施工许可证原则;还有11家项目公司违反建筑工程规划许可证规划。此外,海伦堡还存在未替其若干雇员交纳满意的社保及住宅公积金等等不合规事项。

这在本年全国各地纷乱加大房企查看力度的布景下,海伦堡的“不合规”显着与“形势”相悖,这或许会成为其IPO路上的大风险。

严跃进标明,从企业上市的心态来说,加快开发的动作或也是为了前进新开动等数据,这样目的是为了证明企业未来可售项目多、潜在出售成果成长机遇大。当然类似违规或违法操作,若是被查处或者呈现维权等工程问题,那么对企业来说是因小失大的。而且现在查处建筑工程和房地产商场的动作较多,企业需求留心加强管理。

与此一起,跟着融资环境的进一步收紧,海伦堡也面对着发行倒霉的融资形势。黄立冲认为,现阶段对房企赴港IPO发行较为倒霉。现在港股IPO的底子现状是,房企很难在商场上不加任何附带条件地出售股份。

融资前景不甚豁达

据《华夏时报》报道,2018年房企融资环境继续收紧,多家房企的公司债或吊销或推迟发行,10月伊始还传出A股暂停对触及房地产上市公司再融资审理,第三季度房企境外融资也呈现了下降趋势。

在此布景下,赴港上市则成为了国内中小型房企最为喜欢的融资方法。本年以来,包括正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业均在本年结束港交所上市,接下来还有海伦堡、恒达集团、银城国际、德信我国在排队。

中小型房企争相选择赴港上市,克而瑞研讨中心分析,一方面可以缓解资金压力,降低负债率,还可以拓宽融资途径,进而优化企业财政结构。现在正在恳求上市的中斗室企中,遍及都有着较高的负债率。跟着上市后融资途径的拓宽,房企还可以经过长债置换短债等方法,改善企业的财政结构。经过筹得资金偿还借贷,加上权益的增加,有用改善企业的财政情况。

但中斗室企寄予厚望的香港融资环境继续下滑,香港本钱商场对内房股的继续看空,估值创新低,弘阳地产的发行价为每股2.28港元,仅为4.07港元净资产的56.0%。大发地产将IPO发行价定在每股4.2港元,搜集资金净额仅7.4亿港元,融资额或是本年内房股最低。别的,新股上市破发成常态,揭穿认购遇冷,发行情况不甚豁达。美的置业揭穿出售有用恳求仅占总发行的0.25倍,大发地产仅获约32%认购。

经济学家宋清辉分析,香港本钱商场对内地地产企业估值一贯都不豁达,现在香港商场的融资环境更是表现暗淡,选择现在上市显着不大豁达。但是为了结束上市融资、“割肉续命”,海伦堡等中斗室企不得不面对港股估值较低、融资环境不佳等现实问题。

内地房企揭穿认购缺少:上市成了找朋友垫底协助

据《出资者报》报道,当下内地房企香港上市环境并不志向。以美的置业和大发地产为例,美的置业揭穿出售有用恳求占总发行0.25倍,大发地产揭穿出售有用恳求占总发行0. 32倍,揭穿认购严峻缺少。

美的置业股价截止现在仍处于破发情况,而整个内房股最近一两个月继续下跌。中信里昂证券房地产研讨区域主管王艳说道,本年以来,香港内房股的PE估值现在都处于前史最低水平,遍及在3-4倍,新上市的内房企就更低了,从美的置业这种即便有母公司支撑现金流的开发商来看,也低于3倍,阐明商场底子没有决计。而内房企选择此时上市,最要害要素还是有好朋友支撑,并不是新钱。

奥陆本钱总裁兼出资总监、原花旗银行董事总经理、亚洲地产研讨组组长蔡金强标明,“现在内房企香港上市现已不能用简略的不好来描绘了,因为都是找自己的朋友宣扬做出资者,把事情弄成,把盘子接下来,假设本年能上市,就意味着在几个月前跟朋友打交道做基石,或许对方不容易变卦,假设下一年上市的话,或许基石出资者都很难找得到。”

蔡金强感叹,海伦堡多少现已算是不幸中的万幸了,很或许将搭上最终一班上市车。“我认为,海伦堡在这轮内房企上市中,不是倒数第一,就是倒数第二,横竖在车尾,而排在这以后的德信地产、银城国际这种都很悬,不一定能上市成功。因为时间来不及了,至少要等到下一年一季度或二季度,假设再等下去的话,谈好的基石出资者估计都不会支撑。”

触摸过许多安排出资者的金增祥也坦言,安排不看好内房股,即便内房股继续下行,但什么是底,无法判别,假设下一年商场继续下行,那商场更糟糕。安排不或许现在进场,任何人都很难做这种没有预期的出资,风险太大。

截止现在,除海伦堡外,还有多家内房企在港交所投递了招股书,包括总部位于浙江杭州的德信地产、河南许昌的恒达集团、江苏南京的银城国际、辽宁大连的万城控股。



发布:xiuyue

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