中国企业网财经

江瀚:对赌裁员卖楼退股 华夏幸福到底怎么了?

2018-12-05 17:21:03 来源:金融界

  作者:苏宁金融研讨院特约研讨员 江瀚   

在我国房地产领域,华夏美好(行情600340,诊股)无疑是一个十分独特的代表,它既没有“华南五虎”的锋利无匹,也没有“招金保万”的大开大合,但却凭借着自己独特的开展形式成为我国房地产商场中独树一帜的一家企业,但是就是这样的一家企业如今却面临较多的困局,裁人自救、退股造车、卖楼筹款、股价腰斩,华夏美好究竟是怎么了?华夏美好还能继续美好吗?

一、 华夏美好的这个冬季

最近一段时刻,关于房地产商场来说无疑是一个隆冬,万科在自己的年会上高喊“活下去”,华夏地产乃至发出了“排队等死”的说法,可是关于房地产知名企业华夏美好来说,这个冬季好像是分外冰冷。

7月10日,华夏美好布告称,控股股东华夏控股和平安资管签订股权转让协议。两边约定,华夏控股以23.655元/股的价格,向平安资管转让5.82亿股华夏美好股份,占公司总股本的19.7%。华夏美好许诺,未来3三年,公司净利润增长率分别不低于30%、65%、105%。如此苛刻的对赌协议,可以看出华夏美好关于资金的巴望。

10月10日,华夏美好布告,拟与北京万科企业有限公司,就华夏美好环京区域33.93万平方米住所用地,签署协作协议,暂定交易价款约为32.34亿元。环京土地总共触及10幅土地,用地总面积为509亩,住所用地合计33.9万平方米。以上地块均由华夏美好在2017年9月9日到2018年5月9日间取得,土地价格合计约38.33亿元。华夏美好也被认为是赔本卖地、打折卖楼。

11月10日,华夏美好传出“华夏的小镇集团全国400多人和华夏京南集团500多人全部裁掉。”华夏美好三天裁人上千人的音讯也由此在地产圈传达开来。

11月29日,依据启信宝的数据显现,合众新能源的法人代表由王文学变为方运周,这离去年10月份王文学替代方运周成为合众新能源的法人代表不过刚刚过去一年,2017年12月份,王学文控制的知合出行科技有限公司向合众新能源注资12.5亿元,从而控股合众新能源。而卸任的王文学正是华夏美好的掌门人。

苛刻对赌、打折卖楼、裁人自救、退股造车,这些行为都表明晰华夏美好好像正在呈现问题,到12月4日收盘,华夏美好的股价已经从今年2月份最高峰的46.88元每股跌到了现在的25.92元近乎腰斩,这让咱们不禁想问华夏美好究竟怎么了?

二、 从火锅店到独树一帜的华夏美好

常常说起华夏美好,地产工业当中都会用传奇来描述,1992年商场经济的大潮刚刚勃发的时分,华夏美好的掌门人王文学辞掉了当地交通局的铁饭碗开了一家火锅店。凭借火锅店的所积累的原始资本,王文学干起了日渐红火的装饰生意,几年不到的时刻就包揽了廊坊市的装饰工程。

从火锅店的王老板变成装饰的王包工头的时分,恰逢1997年亚洲金融危机,在经济呈现不景气的时分,各地的福利分房方针也正好取消,王文学敏锐地发觉到了福利分房取消所带来的商机。他抛弃了挣钱的火锅生意和装饰生意,直接投身房地产开展的大潮。以当地一个小大街华夏里命名了第一个楼盘华夏花园,并以此成为了公司的姓名:华夏美好。

2000年前后,华夏美好已经在河北拥有了三个项目,成为了一个小开发商,面对着房地产开发轰轰烈烈之势,华夏美好其实做的并不拔尖,所以王文学开端寻找差异化竞赛优势,他盯上了房地产企业都不太愿意做的工业地产这块蛋糕。

2002年,河北固安开发区成为了王文学华夏美好成名的代表作,因为河北南三县离北京较远,比较于土地许多、离京较近的北三县,固安简直就是个难啃的硬骨头,可是王文学就是看中了硬骨头签下了60平方公里、期限50年的开发协议。

因为之前没有任何先例,王文学的固安之旅并不顺利,可是华夏美好就是一点点地摸索,摸出了之后被称之为“政府主导,企业运作,协作共赢”,形成了“权责分明、利益共享、危险共担、全程协作”的机制,当然在十几年后的今天咱们知道这个形式还有个新潮的姓名”PPP形式“。

华夏美好就凭借自己摸索的PPP形式,自己规划设计,自己土地收拾,自己根底设施建造,自己公共配套,自己招引工业,自己运营城市,这一套地做下来将一个一穷二白的当地变成了具有招引力、承载力、竞赛力的新城,而华夏美好更因此将自己自诩为工业新城运营商。2008年之后,华夏美好更将自己的形式推而广之,在全国一口气砸下了一百多个项目,华夏美好也成为了最有名也最独树一帜的房地产企业。

三、 华夏美好究竟怎么了?

其实,咱们仔细研讨华夏美好的形式就会发现,华夏美好是一个最特殊的房地产企业,华夏美好一切住所的地都是自己园区内的,整个园区的三通一平也都是华夏美好自己做的,所以华夏美好的拿地的本钱并不高。再因为华夏美好做的是工业地产,所以其土地储备在整个房地产工业当中都不算高,既没有高昂的拿地本钱,也没有压在手上的土地储备,华夏美好理论上不该有问题。但是,华夏美好就是出问题了,那么他的问题究竟出在哪呢?

一是华夏美好的开发本钱真实是太高了。关于一般的房地产企业来说,最大的本钱无疑是拿地本钱,可是正如咱们之前说的,华夏美好拿地基本上本钱都不高,可是华夏美好干的不仅是房产商的工作,更是地产商的工作,那么其地产本钱真实太高。华夏美好的首要本钱来自于土地收拾、三通一平(通水、通电、通路、土地平整)以及当地的根底设施建造,因为拿的土地本身就不是区块价值很高的土地,这就需求华夏美好下大力气去自己招商引资,去自己想办法给这个工业园找思路,这些都需求巨大的本钱,这也导致了华夏美好的工业新城开发本钱太高。

二是华夏美好的方针危险太大。比较于其他的房地产开发商,华夏美好开发的是工业地产,这就意味着其事务遭到方针的影响极大,如果方针支撑,那么华夏美好必然会开展的顺风顺水。但是,从2016年开端,房地产商场方针呈现风向逆转,环京区域限购方针层层加码,环京地带的住所价格呈现大跌,某些当地乃至呈现腰斩。2017年,环京区域呈现了雄安新区,可以说工业限购方针达到了史上最严,环京区域的房地产商场陷入了严峻的问题当中,而环京区域更是华夏美好的主阵地,天然遭到冲击最大。2017年,华夏美好的经营性现金流量净额为-162.28亿元,2018年上半年为-78.18亿元。华夏美好的现金流压力可见一斑。

三是华夏美好的事务形式仿制起来难度不小。华夏美好的成功来自于其开发工业园区,比较于京津冀区域许多当地简直一无一切的土地,华夏美好可谓是在白纸上作画,虽然难度不小,可是阻力不大,自在开展的空间适当多。但是,华夏美好的形式仿制到了长三角、珠三角、长江中游、华夏城市群、成渝城市群等地的时分却呈现了问题,这就是这些当地不同于京津冀区域,当地本身的工业根底就已经存在,留给华夏美好曲折腾挪的空间不多,华夏美好在许多当地的开展都呈现了不同程度的难题,想要完美仿制环京区域形式难度适当之大。

在这样的根底上,才呈现了文初咱们说的华夏美好与平安的苛刻对赌、裁人自救、打折卖楼、退股造车这一幕,当然华夏美好的掌门人无疑在丢车保帅、勇士断腕,不管怎么样保住现金流,先活下去就是最正确的工作。最近,华润置地的原掌门人吴向东空降华夏美好,临危受命的吴向东能否带领华夏走出当时困局,也值得咱们进一步期待了。

发布:xiuyue
免责声明:文章为用户投递或转载内容,不代表本站的观点和立场。文章内容仅供参考,若涉及侵权,请及时联系本站处理。
上一篇: 多国欲出"数字税" 互联网巨头被瞄准
下一篇:郭施亮:落实减税与回购能成下一轮牛市导火索?
©2016中国企业网
网页版