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英国房地产基金重新开放限制了流动性

2020-09-11 11:10:05 网络

惠誉国际评级(Fitch Ratings)表示,英国开放式商业房地产基金能否成功重新开放,将取决于相对于被压抑的投资者对获得投资资本的需求,它们所保持的流动性。

如果在暂停赎回后想要赎回的投资者尝试重新赎回,赎回请求可能会很高。此外,投资者可能会在可能施加延长的赎回条款之前寻求退出资金。未能重新开放可能会损害个人基金,相关投资经理和整个行业的信心。

St. James's Place和Columbia Threadneedle计划分别于9月10日和17日重新开放暂停的资金。这些基金管理的资产总额约为42亿英镑,约占停业英国房地产基金总额的20%。惠誉(Fitch)不对任何英国房地产基金进行评级。

考虑到溢出的可能性,流动性风险是基金监管机构的主要重点。开放式房地产基金的严重流动性不匹配(即尽管房地产投资流动性非常低,但投资者的每日流动性)意味着其重新开放的能力可能会严重影响监管者的思维,因为他们考虑在因冠状病毒而暂停大规模赎回后进行改革引起的市场压力。例如,英国金融行为监管局目前正在考虑可能限制投资者相对于当前安排赎回能力的提议。

皇家特许测量师学会(Royal Institute of Chartered Surveyors)于9月9日建议全面取消英国房地产估值的“重大不确定性”条款。由于市场不确定性阻碍了潜在房地产投资的准确估值,大多数英国商业房地产基金在3月暂停赎回。该建议为基金再次将估计价值分配给其房地产投资组合并为投资者提供赎回价铺平了道路。

为了成功重新开放,这些基金将需要手头足够的流动性-现金和易于出售的证券(一些持有房地产股票以及直接财产)-以满足所有赎回要求。潜在的监管变更可能会加剧在暂停期内无法赎回的投资者在重新开放时试图大量退出的风险。

但是,投资者的赎回意愿也将受到估值本身以及他们对英国商业地产市场的期望的影响。不愿意结晶损失可能会减轻流出压力。

房地产基金 流动性 开放

到2020年7月底,英国开放式房地产基金平均约占流动性的17.5%,并不明显高于2016年英国退欧公投前的约14%。英国脱欧公投后,所有日常交易的英国开放式不动产基金均被暂停,因为赎回要求超出了可用流动性。冠状病毒大流行对某些租户支付租金的能力的影响可能会影响基金的流动性(例如,公共评级的房地产公司在其质量更好的零售产品组合上的收取率为40%-50%)。

在德国,尽管持有大量流动资金和进行了多次重新开放尝试,但多个房地产基金过去仍无法重新开放。例如,SEB ImmoInvest尝试以约21%的现金在2012年3月重新开放,而CS Euroreal尝试以约26%的现金在2011年9月重新开放。当规定的赎回请求超出可用现金且无法重新打开时,这些资金将进入有序清算流程。随后的德国立法规定了从开放式房地产基金赎回的投资者的一年通知期。

发布:xiuyue

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